안녕하세요, 캘거리에서 리얼터일을 하고있는 고명준 (Junny)라고 합니다. 많은 분들에게 도움이 될것같아 적습니다. 읽어보시고 궁금하신거 있으시면 언제든 전화주십시요. 

1. 바이어 리얼터 고용하기 / Hiring a Buyer's Agent
2. 모기지 사전 승인 받기 / Pre Approval
3. 집 쇼잉 / Viewing homes
4. 집 문서확인 및 시세확인 / Ask agent to pull titles and do CMA
5. 오퍼 쓰기 / Write an offer
6. 오퍼협상 및 네고 / Counter offer and negotiate
7. 오퍼 수락 / Acceptance of offer 
8. 컨디션 리무브하기 (계약이행)/ Due diligence (waiver)
9. 보험, 수도, 전기 사전예약 / Insurance, Utility, movers.
10. 집키 받는날 / Possession day

1. 바이어 리얼터 고용하기 / Hiring a Buyer's Agent

좋은 리얼터 고르는법:

리얼터를 고용하시기전에 집을 몇군데 보여달라고 하시면 그 리얼터가 얼마나 부동산을 잘 아는지 준비를 얼마나 잘 하는지 등등이 보입니다.

그리고 리얼터한테만 보이는 안좋은집들이 종종 있는데 양심적인 리얼터들은 오퍼쓰지 말고 다른집 보자고 말씀드립니다. 양심적인거는 이런순간에서 드러나는거죠.

바이어 리얼터 고용금액:

Buyer’s agent 는 셀러와 셀러의 리얼터 (Seller’s Agent)사이에서 협상한 금액의 절반을 받습니다.

그러므로 구매자(Buyer)는 리얼터에게 내는 비용이 전혀 없습니다. 

셀러 리얼터 고용금액:

협상하기 나름이지만 평균은 처음 100k 의  7% (칠천불이죠) 플러스 나머지 금액의 3% 입니다. 그래서 제가 위에 말씀드렸듯이 이 코미션의 절반을 바이어 리어터하고 반반 나누는게 보통입니다 (그래서 각 리얼터마다 100k 의 3.5% + 나머지 1.5% 를 받게됩니다).

셀러 - 커미션 협상 가능한가요?

네, 당연히 가능합니다. 셀러의 입장에서 잘 모르시는 경우가 있는데 리얼터 commission은  협상가능합니다.

하지만 주의 하실점은,  바이어 리얼터 코미션은 집가격이 어마어마 하지않는 이상은 안깎는게 좋으실겁니다. 왜냐하면 집이 리스팅될때에 바이어 리얼터의 코미션도 같이 표기되어 나오는데 다른집보다 코미션을 낮게해서 리스팅하시면

바이어측 리얼터들이 바이어들한테 안보여주려고 합니다. 그러면 셀러입장에서는 오히려 손해죠. 그러므로 셀러리얼터의 코미션협상은하되 바이어리얼터 코미션은 평균보다 약간 더 올리는게 좋습니다. 

그래서 셀러로서 집 잘파는 방법중 제 생각에 가장 좋은것은 바이어 리얼터 커미션을 평균보다 약간 올려주는겁니다.

2. 모기지 사전승인받기 / Pre Approval

 주의하실께 고객님마다 받는 이자가 고객님의 credit profile에따라 다 다릅니다 그러니 여러군데 알아보시고 이자가 제일 낮은곳 선택하시는게 좋습니다. 

모기지 브로커 vs 은행

모기지 브로커가 한마디로 중개인으로서 많은 은행들에게 문의를 하고 그 중에서  제일 조건이 좋은데만 추려서 알려드립니다. 한마디로 은행 하나하나 가는것보다는 시간 절감이 되며 조금 더 flexible 합니다.

그러나 오랬동안 자주 사용한 은행이 있다면 이자율을 좋게 주는 경우도있으니 브로커와 은행 둘다 몇곳에 문의를 하며 이자율 비교하는게 가장 좋습니다. 

모기지 사전승인/Preapproval 에필요한 문서리스트 (집보시기 전부터 준비해놓으시면 좋습니다):

CRA:

1. T4 (최근 2년)

2. Notice of Assessment (NOA, 최근 2년)

 Work:

1. LOE (Letter of Employment, 60일 이내일 것)

2. 2 Pay Stub (가장최근것, 30일 이내일 것)

Down Payment: 

1. 다운페이 증명 (3 months bank account statements, investment statements, RRSP)

이거는 다운페이먼트가 있는 계좌의 90일 기록이면 됩니다. (참고로 downpayment 선물받는것도 가족이면 가능합니다). 

TIP: 첫집에 국한에  RRSP (연금) 사용가능합니다. 

TIP: 대부분 은행에서는 주인이 사는집은 미니멈 5% 다운입니다 대신 20%이상을 하시면 CMHC 모기지 보험을 아끼실수있어요 (대략 $15,000 - $20,000 정도 아끼실수있습니다). 그리고 20%  다운을 하시면 모기지가 훠쒼 더 잘나옵니다. 

TIP: 제가 항상 같이 일하는, 일처리 빠르고 잘 하시는 모기지 브로커 몇분이 계세요. 그런분들을 제가 리퍼럴해드립니다 (제가 브로커 리퍼럴 했다고 리퍼럴 fee 받는거 없습니다).

TIP:  브로커 또한 바이어 리얼터처럼 고객한테 돈을 받지않고 은행에서 돈을 받으니 브로커 비용걱정은 안하셔도 됩니다.

TIP: preapproval 종이를 저한테 보내주시면 오퍼쓸때에 도움이 많이 됩니다 왜냐하면 생각보다 모기지가 안나와서 계약이 파기되는 집들이 많습니다. 셀러한테는 물론 가격도 중요하지만 이 오퍼를 채택하면 과연 계약이행이 되는지도 정말중요합니다.

3. 집 쇼잉 / Viewing homes (집 고르기)

어떻게 보면 정말 중요한 단계죠. 정부공인 리얼터 전용 소프트웨어가 있는데 시중제품들과 비교가 안될정도로 모든 필터를 넣을수있고 리스팅을 타 싸이트에 비해 딜레이 없이 더 빨리 볼 수 있습니다. 사용가능한 필터로는:

●     베이스먼트 개발 여부

●     콘도비가 얼마나 되는지

●     건축년도

●     세탁기 여부

●     세입자 여부 

●     파킹 여부및 크기 (더블거라지인지 지하주차장이 있는지)

●     방 숫자와 크기

●     집 크기 (sqft)

●     Lot (집 터) 크기

●     집 세금얼마나 되는지

●     집 터 개발이 가능한지 (zoning 이라고 합니다, 한마디로 캘거리 시에서 집터에 뭐를 지을수 있는지 허가된걸 보는겁니다  예: 이 집터는 RC-M 조닝이기 때문에 4 층짜리 아파트를 지을수 있다).

등등 서치 가능합니다.  그러니 원하시는게 무엇인지를 자세히 알려주시면 다 찾아드릴수있습니다.

캘거리 지역: 지역별로 설명할게 너무 많지만 편의상 조금만 적겠습니다. 더 상세히 알아보시고 싶으시면 연락주세요.

SW - 가족중심의 이웃들에 학교들도 북쪽에 비해서 많고 범죄율도 낮은 인기 많은 지역입니다. 고가의 집들이 많이 분포 되어 있습니다.

SE - 전체적인 분위기는 sw와 비슷합니다. 대신에 sw보다는 저렴한 집들이 많고  젋은 부모들이 선호하는 지역입니다. 학교도 많습니다.

NW - 캘거리 대학교 주변으로 많은 동네들이 언덕위에 지어졌으며 초 고가의 집들이 많습니다. (이번 겨울에 들어서 가격을 많이 낮추고 있는 집들을 많이 봤습니다). 

NE - 위에 세지역과는 다르게 범죄율도 높고 평판이 많이 안좋습니다 하지만 캘거리 4 지역중에 지난 2 년간 가겨이 가장많이 오른 지역입니다. 그 이유로는 2가지가 있습니다. 첮번째이유로는 재개발이 4지역중에 가장많이 되고 있고 두번째로는 이자율은 오르는데 가격은 가장 저렴하니 경쟁이 가장심해져서 그렇습니다. 

Protip: 쇼잉전에 리얼터한테 property feature sheet이라는 거를 프린트해서 가져오라고 부탁하시면 조금더 편하게 쇼잉하실수 있습니다.

Protip: 원하시는 집들을 자동으로 이메일 받는것도 셋업할수있는데, 장점은 더 세세하게 필터링이랑 남들보다 하루이틀 리스팅을 더 빨리 받아볼수있습니다. 필요하시면 말씀해주세요.

4. 집문서확인, RPR 및 시세확인 / Ask agent to pull titles and do CMA

오퍼하시기전에 이 세가지 문서들은 제가 꼭 확인을 해드립니다. (문서 하나당 10불이지만 저의 경우는 가격은 제가 부담합니다 보통 오퍼 하나 넣을때마다 40-50불정도 들어가신다고 생각하시면 됩니다).

집문서 (title): 부동산 사기및 집이 불법적인 거에 연루돼 있었는지 혹시 집이 담보로 누구한테 잡혀있는지 등 웬만한 법적인 문제는 다 title을 통해서 제가 리뷰해드립니다. (제가 해드리는것과 별개로 부동산 변호사는 고용하셔야돼요. 알버타 법이 그렇습니다).

RPR (Real Property Report): 이거는 건축 도면같은건데, 이웃 사유지나 캘거리시 공유지를 침범하는지, 아니면 집 면적이 정확한지, 불법 시공을 통해 집구조를 바꿨는지 등등 건축과 면적에 관한 많은 것들을 리뷰하는 문서입니다. (보험과 모기지 받을때 필요한 경우가 있습니다)

CMA:  이것은 이웃집들이 몇 베드룸, 몇 sqft, 언제 얼마나 팔았는지에 대한 기록들을 뽑아서 오퍼하는 집의 시세를 유추하는 계산입니다. 예를들어 비슷한 이웃집 5개가 5억에팔렸는데 똑같은 집을 6억, 7 억씩 시세보다 더 높게주고사는것을 방지해주는 용도입니다.

*콘도같은 경우에는 별도의 확인 절차들이 있습니다. 

5. 오퍼쓰기 / Write an offer

제일 중요한 단계이죠. 말할 필요도 없이 도움이 가장 많이 되는것은 오퍼를 높게 보내는 겁니다. 어림잡아 한 이만불에서 사만불 많게는 오만불 이상정도 더 높이들 넣어주시는데요.

이 외에도 오퍼를 좋게 만들어주려면 셀러의 사정에대한 배려 (이사 날짜, 가구 처리, 짐 처리 등등)를 보여주는게 좋습니다. 부끄럽지만 오퍼를 채택확률을 높이는 저만의 비법이 있습니다. 

Protip: 리스팅중에 처음에 가격을 너무 높게 책정하고 계속 가격을 내리는 집들이 가끔 있어요. 이런 물건들은 적정가에 오퍼보내면 굉장히 좋은 가격에 살수있는 경우가 꽤 있습니다. 

Protip: 또다른 팁을 드리자면 DOM (Days on market: 리스팅이 된 일수)가 높은 것들중에서도 네고를 할마음이 있는 셀러들이 섞여있습니다.

Protip: Foreclosure, Judicial Sale, 정말 비추 드립니다. 물론 가격은 좋을지 몰라도 바로 고쳐서 되파실께 아니시면, 래노베이션으로 깨지는 돈이나 다른집을 살돈이나 별차이가 없는 경우가 대다수입니다.  재판소나 은행측에서 딜레이되서 6개월이상 걸릴가능성도있습니다. 하지만 집고치는거에 자신이 있으시다면 추천드립니다. 

Protip: 원래 오퍼는 한번에 되는게 아닙니다. 그러니 적정가를 너무 높지 않는선에서 여러군데 넣으시는게 좋다고 저는 생각합니다. 그런데 만약 집이 정말 너무 마음에 들어 몇만불을 더줘도 안 아깝다는 경우에는 십만불까지도 너 높게 넣는 경우도 있습니다. 

6. 오퍼 협상및 네고 / Counter offer and negotiation

웬만하면 셀러측에서 오퍼가 제일 높았던거 두세개를 추려서 전화를 줄겁니다 (오퍼를 넣을때 제일 높지는 않아도 어느정도는 좀 넣어주셔야됩니다, 너무 낮게 넣으면 네고할 가치도 없다고 느껴서 전화도 못받을 가능성도 있어요). 그래서 전화가 오면 가격 네고와 다른 부주적인것들도 네고를 하고 성공적이면 오퍼가 채택됩니다.  

Protip: Unconditional Offer라고 컨디션없이 넣는 오퍼가있는데, 셀러들이 정말 좋아하는 방법입니다. 그만큼 리스크가 클수도 있으나 리스크를 없애는 방법이 몇가지 있습니다. 오퍼 경쟁 많은집에는 추천합니다. 

Protip: Deposit은 20k - 50k 정도 하시면 되고, 결국에는 디파짓이 다운페이먼트로 쓰여지는거니까 적당히 하시면돼요. 그리고 디파짓보내는 방법은 뱅크 드래프트나 wire transfer 로 하시면 되고 그리고 가족한테 돈을 받는경우에는 gift letter라는 문서도 같이 모기지 브로커나 은행한테 드려야돼요. 외국에서 돈이 들어오는경우는 절차가 좀 까다로우니까 미리미리 몇달전부터 준비하셔야 합니다. 

7. 오퍼 수락 / Acceptance of Offer

오퍼가 수락된 상태를 conditionally sold 라고 해서  pending 상태가 되는건데, 저희가 이제 컨디션들만 충족해 나가면 고객님 집이 되는겁니다. (이 상태에서는 남들이 더이상 오퍼를 못 넣어요, 한마디로 저희 오퍼가 채택이 된거죠).

8. 컨디션 리무브하기 (계약이행) / Due diligence (waiver)

대표적인 계약조건으로는 모기지 받기 (financing condition), 집 inspection 하기등등이 있습니다, 이 모든 컨디션들을 제한날짜 전까지 전부다 충족시킨후에 제가 셀러에게 조건이행했다고 알려줍니다. 고객님들은 해당되는 경우에 집검사관 고용과 문서만 제때 싸인하시면 됩니다. 

Protip: 만약에 살고있는 집을 먼저 팔아야하시는 경우가 있으면 제가 조율해드릴수 있습니다. 

9. 보험, 수도, 전기 사전예약 / Insurance, Utility, movers.

오퍼수락후에 바로 알아보셔야합니다. 집키받는날에 보험하고 유틸리티가 들어와야합니다. 보험같은 경우에는 차 보험과 묶어서 하면 싸게 할수있습니다.

Protip: 무버들을 고용하실거면 키를 받고 고용하셔야돼요. 왜냐하면 부동산매매라는게 여러 전문가들의 손을 거쳐서 진행되는거기때문에 몇시간씩은 항상 딜레이가 있습니다.

Protip: 특히 추운겨울때에 수도 조심하셔야됩니다. 포제션 날 때부터 heating, water 바로들어오게 하셔야돼요.

Protip:  캘거리에 홍수가 나는 일명 Flood zone들은 보험이 훨씬 더 비싸집니다. Flood Map을 통해 미리 확인 가능합니다.

10. 집키 받는날 / Possession day

세러측 부동산 변호사나 은행이 저에게 집키를 주면 제가 집키를 가지고 고객님에게 드리는 방식으로 진행됩니다. (모든 돈이나 중요한 문서는 리얼터나 변호사를 통해서 받으시고 보내셔야됩니다).

--------------------------------------------------------------------------------------------------

3 월 업데이트

이자: 5%. 3월 초반에 있었던 이자 발표날에 5% 이자를 유지하겠다고 발표했습니다. 덕분에 5년 fixed 기준 모기지가 4.7% - 4.9% 정도로 2023 년 6.5% - 6.7% 에 비해서 많이 내려간 모습입니다. 많은 경제학자들에 따르면 이번년도 후반에는 모기지가 더 많이 내려간다고 하네요. 

가격: 평균가격이 $572,300 (1월) 에서 $585,000 로 대략 만불정도 올랐습니다. 

대신에 거래량과 새롭게짓고 있는 집들수도 같이 늘어난 양상을 보이네요. 

전체적으로 이자나 가격등을 포함한 부동산 시장이 꽤 안정화되고 있는 모습입니다. 여름에는 부동산 가격이 오르니 셀러분들은 이번여름에 파시면 좋으실것이고 바이어분들은 가능하시면 겨울에 거래량이 적을때 사시는게 가장 좋을듯 합니다. 

_______________________________________________________________________________________

12 월 업데이트

이자: 8월에 7.2%로 오른후에 9월 10월 11월 12월 이 4 달동안 안오르고 있습니다. 몇년만에 처음으로 이자가 안올랐습니다.  주의하실께 고객님마다 받는 이자가 다 다릅니다. 어떤 고객님은 5.5%를 받는 경우도 받고 다른고객님은 6.5%받는 경우도 있습니다. 고객님마다, 브로커와 은행마다 천차 만별입니다. 

가격: 타운하우스와 콘도는 어마어마하게 올르고 있지만 고가의 싱글하우스 집들은 가격을 내리는 집들이 조금씩 나오고있습니다. 사시는 경운는 추천드리고 싱글하우스 파시는 경우는 가격을 적당한선에서 리스팅하는걸 추천드립니다. 

*전체적으로 집들은 많이 팔리고 가겨도 높아졌지만 콘도와 타운하우스들이 가겨상승과 거래량에 높은 비중을 차지하고 있는 양상입니다. 

7월 업데이트:

이자: Bank of Canada (BOC) 에서 이자율을 (prime rate) 7.05% 로 상향조절했습니다. 추후 몇년간 지속이되거나 더 오를것으로 보입니다. 8월에 7.2%로 다시 상향조절됬습니다. 

모기지 브로커한테 연락하셔서 reapproval 할때  lock 해주시는게 좋을겁니다. 

가격: CREA, CREB (부동산 협회) 에서 데이터가 나왔는데 7월에 캘거리 집 역사적 최고가를 찍었습니다. 다른 지방 (BC, Ontario, Manitoba, Quebec) 바이어들이 유입이 굉장히 많이되고 있습니다. 대도시들중 (Ottawa, Vancouver, Winnipeg, Montreal...) 에서는 거의 유일하게 Calgary 만 굉장한 추세를 보이고 있습니다.  집  inventory가 low 한것도 영향이 큽니다. 

제 전화번호: 403-400-0699

업소록 연락처 

https://cndreams.com/yellowpages/ypage_place.php?seq=1793&bus_01=37&bus_02=113&a_code=0

언제든지 연락주시면 고객님의 상황에 맞게 최선을 다해 도와드리겠습니다.

감사합니다.  

 운영팀에 의해서 본 게시물이 구인/구직에서 구인/구직로 이동되었습니다 (2024-3-18)