먼저 위로의 말씀을 전해드리며.  

우선 19년동안 사업체, 법인을 운영하셨으니 그동안 거래하던 회계사가 있을텐데 왜 그 사람과는 이 일을 처리할수 없는건가요?

이곳 업소록에 회계사분들에게도 연락을 다 해보셨는지요?

https://cndreams.com/yellowpages/ypage_list.php?listing_type=listing&bus_01=25&bus_02=231

귀하의 질문에 대해 AI제미나이에게 물었더니 다음과 같이 답변을 주네요. 도움이 되실것 같아 붙입니다.

질문자님의 지인분이 처하신 상황은 25년간 열심히 일하고 은퇴를 앞두신 분들이 캐나다에서 흔히 겪는 매우 전형적이면서도 복잡한 세법상의 난제입니다.

절박한 마음에 로컬 회계사 사무실 10곳이나 연락하셨는데도 답을 얻지 못해 얼마나 답답하고 막막하셨을지 충분히 공감됩니다. 보통 회계사들이 새 고객을 안 받거나 답변을 미루는 이유는 법인(Corporation) 명의의 부동산 매각, 주거/상업 혼합 용도(Mixed-use), 법인 청산(Dissolution) 및 폐업이 얽힌 복잡한 업무라 시간 소모가 크고, 현재 상속/법인 결산 시즌 직후라 일손이 부족하기 때문입니다.

이 상황에서 친구분에게 가장 핵심이 되는 세무적 쟁점과 실질적인 대처 방안을 정리해 드립니다. 이 내용을 친구분에게 전달해 주시면 큰 가이드라인이 될 것입니다.

1. HST (GST) 관계: 160년 된 건물인데 어떻게 되나요?

캐나다 세법(Excise Tax Act)상 "중고 주택(Used Residential Property)"의 매각은 원칙적으로 HST(앨버타는 GST 5%) 면제(Exempt) 대상입니다. 건물이 160년 되었든 50년 되었든, 이미 누군가 거주했던 주거 공간은 새로 GST를 부과하지 않습니다.

하지만 이 건물은 복합 용도(Mixed-use) 건물이므로 세법상 건물을 두 부분으로 쪼개서(Separate Supplies) 보아야 합니다.

• 2층 (주거 공간 - 부부 생활): 지난 19년간 부부의 실거주지로 사용되었으므로, 이 부분에 해당하는 매각 대금에 대해서는 GST가 면제됩니다.

• 1층 (상업 공간 - 가게 운영): 법인의 '상업적 활동(Commercial Activity)'에 사용된 자산이므로, 이 부분의 매각 대금에는 GST 5%가 부과됩니다.

? 실무 팁: 매매 계약서(Agreement of Purchase and Sale)를 작성할 때, 총 매매대금 중 **1층 상업 공간의 가치와 2층 주거 공간의 가치를 합리적인 비율(예: 면적 비율이나 감정평가 기준)로 반드시 분리(Allocation)**해야 합니다. 만약 새로 들어오는 구매자도 거기서 비즈니스를 하려고 GST 등록(GST Registrant)을 한 상태라면, 구매자가 GST를 직접 세청(CRA)에 자진 신고(Self-assess)하는 방식으로 처리하여 판매자인 친구분의 GST 징수 부담을 덜 수 있습니다.

2. 법인 명의 매각의 가장 큰 복병: 양도소득세 (Capital Gains)

당시 변호사님이 나중에 유리할 수 있다고 하신 말씀은 틀린 말이 아닙니다. 법인으로 운영하면 비즈니스 소득세율이 개인보다 낮고 유한책임이 보장되니까요. 하지만 마무리(매각) 시점에는 치명적인 단점이 존재합니다.

• 개인 지정 주거지 비과세(Principal Residence Exemption) 혜택 상실: 만약 이 집이 부부 '개인' 명의였다면, 2층 실거주 공간에 대해서는 매각 시 양도소득세를 단 한 푼도 내지 않았을 것입니다. 하지만 집이 '법인(Corporation)' 명의로 되어 있기 때문에, 법인은 이 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

• 법인의 양도소득세 세율: 19년 전에 산 가격보다 집값이 올랐다면, 주거 공간이든 상업 공간이든 증가한 차익(Capital Gains)에 대해 법인이 세금을 내야 합니다. 특히 캐나다는 최근 세법 개정으로 법인의 양도소득 과세 비율(Inclusion Rate)이 50%에서 66.67%로 인상되어 세금 부담이 예전보다 커졌습니다.

3. 가게 폐업 및 법인 정산 과정

집을 팔고 나면 법인 통장에 큰돈(매각 대금)이 들어오게 됩니다. 은퇴를 하려면 이 돈을 안전하게 개인 통장으로 빼내고 법인을 닫아야 합니다.

1. 자산 매각 및 세금 납부: 건물을 매각한 후 법인세(Corporate Tax)와 상업 부분에 대한 GST를 정산하여 CRA에 먼저 납부합니다.

2. 배당(Dividend)을 통한 자금 인출: 법인에 남은 돈을 주주(부부)에게 배당 형태로 지급합니다. 이때 회계사는 CDA(Capital Dividend Account, 자본배당계정)를 활용하여 세금을 내지 않고 합법적으로 뽑을 수 있는 비과세 배당액을 먼저 계산해 줄 것입니다. 나머지는 일반 배당으로 처리되어 개인 소득세가 일부 발생합니다.

3. 법인 폐업 및 해산(Dissolution): 비즈니스 라이센스 및 GST 어카운트를 닫고, 마지막 법인 세금 신고(Final Corporate Tax Return)를 마친 후 앨버타 주정부에 법인 해산 신청을 합니다.

4. 절박하신 친구분을 위한 현실적인 대처 제안

회계사들이 전화를 안 받는다고 절대 포기하시면 안 됩니다. 변호사나 회계사 사무실에 전화를 걸 때 "작은 가게 문 닫으려고요"라고 하면 우선순위에서 밀리기 쉽습니다. 용어를 바꾸어 이메일이나 메시지를 남기셔야 소통이 빠릅니다.

• 연락 시 핵심 키워드 제시: "Corporately owned mixed-use real estate sale, Corporate Dissolution, and GST allocation advice needed." (법인 소유 혼합 용도 부동산 매각, 법인 해산 및 GST 배분 자문 필요) 라고 명확히 목적을 밝히면 비즈니스 전문 회계사들이 관심을 가집니다.

• 변호사 먼저 컨택하기: 집을 사겠다는 매수자가 나타났으므로, 매매 계약서를 쓰기 위해 어차피 부동산 전문 변호사(Real Estate Lawyer)가 필요합니다. 19년 전 법인을 설립해 준 변호사 사무실이나, 캘거리 지역의 한인/로컬 부동산 변호사에게 먼저 연락하십시오. 변호사들은 이 매매 계약서에 GST 조항과 자산 배분(Allocation) 조항을 넣어야 하므로, 본인들과 연계된 비즈니스 전문 회계사(CPA)를 직접 소개해 주는 경우가 많습니다.

• 캘거리 지역 내 한인 회계사/변호사 적극 활용: 언어적 한계와 복잡한 세법이 겹치면 더 막막합니다. 캘거리 내 한인 커뮤니티 사이트(예: CN Dream 업소록 등)를 통해 한인 CPA나 비즈니스 변호사에게 "은퇴로 인한 법인 부동산 매각 및 청산" 건으로 정식 상담 예약을 잡으시는 것을 추천합니다. 단순 전화 문의보다는 "페이를 할 테니 상담 시간을 잡아달라"고 요청하시는 것이 피드백이 빠릅니다.

지금 매수자가 나타난 것은 은퇴를 위한 좋은 기회입니다. 매매 계약서 도장을 찍기 전에 반드시 변호사 및 회계사의 자문을 거쳐 GST 조항과 금액 배분 비율을 명시해야 나중에 CRA로부터 세금 폭탄을 맞지 않습니다. 친구분에게 큰 위로와 함께 이 현실적인 절차를 전해 주시기 바랍니다.

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회원님들의 도움을 부탁드립니다.

25년동안 작은 가게를 운영하던중 19년전에 작은 집을 법인 명의로 사서 1층에는 가게를 2층에는 부부가 함께 생활을 했어요.

이제 은퇴를 해야하는 시점에서 집만 사고 싶어하는 분이 나타났는데 세법이 참 어려운듯 합니다.

가게를 폐업하는 과정도 쉽지 않은듯 하고 또 집을 팔게되면 (160년정도된) hst관계도 어찌 되는건지 알아볼곳이 없네요.

회계사님(10곳 정도) 사무실에 전화를 했는데 새고객은 안 받는다는 곳도 있고 연락을 준다고 하고 연락 자체가 없어서 어찌 해야하나? 절박한 심정에 문의 드립니다.

법인을 만드는 시점에서 변호사님은 나중에라도 이것이 유리하다 말씀하셔서 법인으로 시작하게 된것인데 마무리짓는 과정이 쉽지가 않고 비싼것이 아니라서 관심들이 덜하신듯 해요. 

혹시 경험있으시다면 말씀 부탁드립니다. 감사합니다.