[CAS 아카데미 전문 칼럼] 아파트 렌트 vs 집 장만
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필자가 15년 전 000주에서 유학할 때 가끔 현지 한인들의 집을 방문한 적이 있다. 꽤 넓은 정원에 방 4~5개 화장실 3개가 기본인 집들이었는데 가격은 8~10만 달러 정도의 집이었던 걸로 기억한다.
한국에 있을 때 미국에서 친척들이 오면 "미국은 자동차 값 집값이 한국에 비해 3분의 1 밖에 되지 않는다"던 말들을 실감할 수 있었다. 하지만 현재 미국 부동산 상황(특히 대도시)은 한국과 별로 차이가 나지 않는다. 지난 몇 년간 끝이 없어 보이던 부동산 활황세는 최근 한풀 꺾인 모습이지만 집값이 실감나게 떨어지는 것 같지도 않다.
회계사 일을 하면서 가장 많이 받는 질문중에 하나가 "집을 지금 살까요 좀 더 집값이 떨어질 때까지 기다릴까요"이다.
필자가 미래를 내다보는 능력이 있다면 정확하게 언제 집을 사는 시기를 정해서 조언할 수 있지만 어느 누구도 알 수 없는 미래의 부동산 시장을 내가 감히 말 할 수는 없다.
다만 세법적인 해석을 해볼 수는 있기에 잠깐 지면을 빌려 설명 하고자 한다. 각 자의 상황에 따라 해답은 달라지겠지만 간단한 예를 들어 보자.
일단 부부가 2명의 자녀를 키우고 수입은 부부합계 7만 달러이고 2 베드룸 아파트에 렌트비로 1800 달러를 내고 있다고 가장해 보자.
이 들 부부의 세금 보고를 보면 우선 기본공제로 1만700달러를 공제 받게 되고 또 인적공제로 1만3600달러(3400 x 4명)를 공제 받는다. 두 가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 4만5700 달러가 된다. 이때 연방 소득세는 약 6100 달러를 납부하게 된다. 그러나 연간 렌트 금액 2만1600 달러는 공제 받을 수 없다.
만약 이들 부부가 방 3개 화장실 3개의 50만 달러 집을 다운페이 없이 융자 7% 이자율로 융자해 장만했고 이자만 내는 경우를 가정해 보자.
이들 부부는 세금보고때 당연히 항목별 공제를 하게 된다. 일단 집 융자에 대한 연 이자 3만5000 달러 재산세 6250달러 그리고 인적공제 1만13600 달러를 공제받을 수 있다.
3 가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 1만5150 달러가 된다. 연방 소득세로 약 1515 달러를 납부해야 한다. 특히 항목별 공제에는 집융자 이자 뿐 아니라 교육비 의료비 교회 헌금 등 많은 항목이 공제 되므로 실제적으로 계산하면 연방 소득세는 거의 내지 않는다고 볼 수 있다.
결론적으로 이들 부부가 아파트에 살게 되면 렌트비 2만1600 달러와 연방 소득세 6100 달러 합계 2만7700달러를 지불해야 된다. 반면 집을 샀을 경우엔 집 융자이자 3만5000 달러와 재산세 6250 달러 합계 4만1250 달러를 지불해야 된다.
집을 살 경우에 연간 1만3550 달러를 더 지불하는 셈이다. 물론 돈을 더 내는 대가로 넓은 집에서 살 수 있고 세금 혜택을 더 볼 수 있다. 여기에 부동산 시장이 좋지 않아서 집값이 폭락하거나 계속해서 이자율이 오를 때는 좋지 않은 상황을 맞을 수 있다. 반면 집값이 지난 몇 년 처럼 다시 오른다면 반대의 상황이 벌어질 것이다.
물론 이 같은 사례는 여러가지 변수를 고려하지 않고 아주 단순하게 설정한 것이다. 무작정 아파트 렌트가 유리하다고 말할 수도 없고 그렇다고 집을 사는 게 더 낫다고 할 수도 없는 것이다.
무엇이 더 좋은 지는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있음이다.
그래서 앞으로 캐나다 주택액은 10%가 버블이 더 있다고 보고 있기에 거의2년전에 비하여 15만불 떨어져야만 경기의 흐름상 박자가 맞다고 봅니다.50만불짜리가 35만불 전후로 거래가 되어야만 지속적인 경기와 맞다고 봅니다. 현재 아파트 임대액이나 주택임대액을 보시면 금방 압니다.현재 임대아파트 3Bed 기준으로 작년에 $1500하던것이 2010 내년 1월부터는 $200 내려서 1300수준(전기료포함)입니다. 물론 더 싼곳도 있습니다(1200선). 결국 1~2년전에 2베드가격가치가 현재3베드와 똑 같은 원리로 거품이 빠지고 있습니다. 알버타는 겨울이 6개월이상 난방비가(전기료인상) 들어 갑니다, 아직 경기가 풀렸다 안풀렸다 장담을 못합니다만. 다만 현재 상황으로 볼때 내년에도 캐나다 경기가 L자 형식으로 완만하게 흐름이 있다고 장담을 합니다. (원유작업안함,취업비자동결으로 볼때,캐나다 북미권이 아닌 해외수출로 눈돌림....)
어쩌면 L자 흐름이 내리막길형인 Z자 형을 안 가기를 맘이 쪼립니다.
미국경기은 당연이 L자에서 V형으로 간다고 호언을 하지만 경제학자는 대부분이 W으로 가는 버블2차파동이 있다고 낙담을 하고 있습니다.
일예로 식당이 30불 가는 것이 3만불에도 거래가 안되고 있습니다.
최근 한국뉴스를 보니 한국도 제2의 IMF도 아닌 세계흐름상 미국식 금융파동식인 버블이 온다고 소식을 접하고 있습니다. 그래서 저 역시 금을 살까? 은을 살까? ...다이아몬드를 살까? 걱정 중입니다.
미국의 경기흐름을 집어 보니 2007년 하반기부터 하강세로 접하면서 그 후 휴유증이 2년 3년이란 시간이 바로 캐나다에 다가 오고 있습니다.
아마 2년 이후인 2012에는 세계적인 디플레이션과 공황에 빠져 , 요즘 대세를 이루고 있는 H1N1의 Flu로 내년에는 극적으로 온다고 하니,
매도날드에 나가서 애들에게 햄버거 하나 사 주고 싶어도 걸리면 죽어~ 각박 관념으로 더불어서 불경기의 흐름이 지속 된다고 종합적으로 보는 사견입니다.
있는 사람은 10%에도 둔감하고, 없는 사람은 한해에 가는 연말연시에 1% 물가에도 정말 걱정입니다.